Công văn 244/QLĐĐ-KSQLSDĐÐ hướng dẫn về tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp đất đai ra sao?

Công văn 244/QLĐĐ-KSQLSDĐÐ hướng dẫn về tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp đất đai ra sao?

Ngày 29/1/2026, Cục quản lý đất đai đã có Công văn 244/QLĐĐ-KSQLSDĐÐ năm 2026 về ranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp đất đai

 Tải vềCông văn 244/QLĐĐ-KSQLSDĐÐ năm 2026

Theo đó, Công văn 244/QLĐĐ-KSQLSDĐÐ năm 2026 hướng dẫn về tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp đất đai, cụ thể như sau:

Cục Quản lý đất đai được Bộ Nông nghiệp và Môi trường giao nhiệm vụ nghiên cứu, trả lời phản ánh, kiển nghị của Ông trên Hệ thống thông tin của Bộ Tư pháp (Mã PAKN: 1767266574213). Về nội dung phản ánh kiến nghị này, Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời như sau:

Nội dung phản ánh, kiến nghị:

Điều 105 – Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

1. Sự thiếu thống nhất, chồng chéo trong cách hiểu và áp dụng các khái niệm “tranh chấp đất đai”, “tranh chấp liên quan đến đất đai” và tiêu chí xác định “đất đang có tranh chấp” giữa cơ quan hành chính và cơ quan tư pháp. Mâu thuẫn trong phân loại tranh chấp:

– Cơ quan tư pháp (Tòa án, Viện kiểm sát) căn cứ vào các văn bản hướng dẫn chuyên ngành như Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao và Mục 5, chương 2, Công văn số 22/HD-VKSTC của Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao, xác định: tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất là “tranh chấp liên quan đến đất đai” – một dạng của tranh chấp dân sự về tài sản. Loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết ban đầu của Tòa án, và việc hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện.

– Cơ quan hành chính (UBND cấp xã) lại căn cứ vào định nghĩa tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”), với cách diễn giải rộng, cho rằng mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất, kể cả tranh chấp thừa kế, đều là “tranh chấp đất đai”. Từ đó, họ cho rằng việc thụ lý một đơn yêu cầu hòa giải (kể cả về thừa kế liên quan đến đất) đã đủ căn cứ để xác định “đất đang có tranh chấp” và ngừng giải quyết các thủ tục hành chính liên quan như cấp Giấy chứng nhận.

Hệ quả của mâu thuẫn: Sự không thống nhất này tạo ra “khoảng trống pháp lý” và “vùng xám” trong thực thi, dẫn đến hai hệ thống (hành chính và tư pháp) vận hành theo hai hướng khác nhau, gây khó khăn cho công dân, làm giảm hiệu lực của phản quyết tư pháp và gây ách tắc trong giải quyết thủ tục hành chính.

2. Thiếu quy định rõ ràng về cơ chế xử lý và hậu quả pháp lý sau khi hòa giải không thành, dẫn đến tình trạng “treo” hồ sơ vô thời hạn.

Thực trạng vướng mắc: Hiện nay, pháp luật quy định UBND cấp xã có trách nhiệm hòa giải đối với tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể, ràng buộc về trường hợp sau khi hòa giải không thành mà bên muốn tranh chấp không tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý tiếp theo (như khởi kiện ra Tòa án hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp có thẩm quyền).

Hậu quả thực tiễn: Sự thiếu vắng quy định này tạo điều kiện cho việc lạm dụng thủ tục hòa giải như một công cụ để cản trở. Một bên có thể nộp đơn yêu cầu hòa giải, và ngay cả khi hòa giải không thành, họ không cần phải làm gì thêm. Trong khi đó, cơ quan hành chính, với cách hiểu hiện hành, vẫn coi đây là “đất đang có tranh chấp” và từ chối hoặc “treo” vô thời hạn hồ sơ để nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên kia. Điều này khiến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất ổn định bị tổn hại nghiêm trọng, thủ tục hành chính bị ách tắc, và tranh chấp thực chất không được giải quyết dứt điểm.

Yêu cầu cấp thiết: Cần phải có quy định về một thời hạn xác định sau khi hòa giải không thành. Nếu trong thời hạn đó, bên tranh chấp không chủ động khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thì tình trạng “đất đang có tranh chấp” phải được coi là chấm dứt. Khi đó, cơ quan hành chính có nghĩa vụ tiếp tục giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên đề nghị, trên cơ sở xác định không còn căn cứ để từ chối. Quy định này nhằm bảo vệ người sử dụng đất hợp pháp, ngăn chặn hành vi cản trở có chủ ý và buộc các bên tranh chấp phải tích cực bảo vệ quyền lợi của mình theo đúng trình tự tổ tụng. Việc tháo gỡ những vướng mắc nêu trên là hết sức cần thiết để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp, và quan trọng nhất là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, tổ chức trong lĩnh vực đất đai.

Các căn cứ pháp lý: Khoản 16 Điều 3, Khoản 47 Điều 3, Điều 151 Luật Đất đai 2024; Khoản 2 Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ; Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP; Mục 5, chương 2, Công văn số 22/HDVKSTC của Viện kiểm sát nhân dân tối cao, ngày 05/6/2020.

Nội dung trả lời: Tại khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 235 Luật Đất đai năm 2024 về hòa giải tranh chấp đất đai có quy định như sau:

Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.

2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện như sau:

a) Sau khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;

b) Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai;

c) Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai;

d) Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;

đ) Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.

3. Hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự. Hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại.

4. Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này mà hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.

…

Đối với nội dung kiến nghị, để xuất của Quý công dân: “Cần phải có quy định về một thời hạn xác định sau khi hòa giải không thành…. tháo gỡ những vướng mắc nêu trên là hết sức cần thiết để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả giái quyết tranh chấp, và quan trọng nhất là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, tổ chức trong lĩnh vực đất đai” Cục Quản lý đất đai sẽ nghiên cứu, rà soát, tổng hợp, báo cáo cấp có thầm quyền xem xét, hoản thiện trong thời gian tới.

*Trên đây là thông tin về “Công văn 244/QLĐĐ-KSQLSDĐÐ hướng dẫn về tranh chấp đất đai, hòa giải tranh chấp đất đai ra sao?”

Thẩm quyền cấp sổ đỏ từ ngày 31/01/2026 thuộc về cơ quan nào?

Theo đó, thẩm quyền cấp sổ đỏ (hay chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) từ ngày 31/01/2026 được quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP như sau:

Quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp:

(1) Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất;

(2) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cơ quan, người có thẩm quyền cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở;

(3) Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động đối với trường hợp không thuộc quy định tại (1) và (2);

(4) Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại (1), (2) và (3) có thẩm quyền đính chính giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất 2026 theo Nghị định 49 ra sao?

Theo đó quy định về đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP như sau:

(1) Trường hợp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là lâu dài hoặc không thể hiện thời hạn sử dụng đất thì khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, thời hạn sử dụng đất được xác định lại là 50 năm kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà được thể hiện chung đất ở với đất khác, ví dụ như “thổ cư”, “thổ tập trung”, “làm nhà ở”, “đất ở + vườn”, “Т”, “TV”, “TQ”, “TTT” thì giải quyết như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ, quá trình quản lý, sử dụng đất và điều kiện thực tế ở địa phương để quy định việc xác định diện tích đất ở, quy định các trường hợp khác chưa xác định cụ thể diện tích đất ở trên giấy chứng nhận đã cấp để áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP;

– Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã được xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận hoặc trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau nhưng trên giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở thì thực hiện xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP;

– Trường hợp người nhận chuyển quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới và được xác định cụ thể diện tích đất ở trên Giấy chứng nhận thì không xác định diện tích đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP;

– Khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm thực hiện đồng thời việc xác định diện tích đất ở quy định tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện riêng thủ tục xác định diện tích đất ở thì thực hiện theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.