“Hàng xóm tự ý xây tường sang phần đất nhà tôi. Tôi có sổ đỏ, nhưng họ nói ranh giới cũ là ở vị trí khác. Tôi phải làm gì để bảo vệ quyền sử dụng đất của mình?”

Đây là tình huống rất dễ phát sinh mâu thuẫn giữa các hộ liền kề. Có trường hợp chỉ lấn vài chục centimet nhưng diện tích tranh chấp có thể trở thành nguyên nhân khiến hai gia đình xảy ra tranh cãi kéo dài.

Điều quan trọng là không nên tự ý phá tường, tháo hàng rào hoặc dùng biện pháp cưỡng chế để “lấy lại đất”. Người sử dụng đất cần xác định chính xác ranh giới, thu thập chứng cứ và lựa chọn đúng trình tự pháp lý.

Theo Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trừ các trường hợp pháp luật có quy định khác.

1. Hàng xóm xây tường lấn đất có phải vi phạm?

Nếu có căn cứ xác định hàng xóm đã xây tường, làm hàng rào hoặc công trình trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, đây có thể là hành vi xâm phạm quyền của người sử dụng đất và cần được xử lý theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, không nên chỉ căn cứ vào cảm nhận hoặc việc đo bằng thước thông thường để kết luận hàng xóm lấn đất.

Ví dụ:

• Sổ đỏ nhà bạn ghi 100m² nhưng thực tế đo được 105m².
• Sổ đỏ hàng xóm cũng ghi 100m² nhưng thực tế chỉ còn 95m².
• Hàng rào hai nhà đã tồn tại 20–30 năm.
• Bản đồ địa chính cũ lại thể hiện ranh giới khác với hàng rào hiện tại.

Trong trường hợp này, cần xác định nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, bản đồ qua các thời kỳ, quá trình sử dụng và sự thay đổi ranh giới trước khi kết luận ai lấn đất của ai.

2. Có sổ đỏ là chắc chắn lấy lại được đất?

Sổ đỏ là chứng cứ pháp lý rất quan trọng nhưng không phải cứ cầm sổ đỏ là mọi tranh chấp đều tự động được giải quyết.

Cần kiểm tra:

• Số thửa đất.
• Tờ bản đồ.
• Diện tích.
• Kích thước các cạnh.
• Vị trí thửa đất.
• Mốc giới.
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
• Nguồn gốc sử dụng đất.
• Các lần đăng ký, biến động.
• Bản đồ địa chính qua từng thời kỳ.

Đặc biệt, nếu tranh chấp liên quan đến phần đất nằm giữa hai thửa liền kề, việc đo đạc và đối chiếu hồ sơ địa chính có ý nghĩa rất quan trọng.

3. Việc đầu tiên: Không được tự ý phá tường

Đây là sai lầm nhiều người mắc phải.

Khi phát hiện hàng xóm xây tường lấn sang đất của mình, có người lập tức:

“Đập tường trả lại đất!”

Cách xử lý này có thể khiến tranh chấp đất đai chuyển thành tranh chấp về tài sản, trật tự hoặc phát sinh các vấn đề pháp lý khác.

Thay vào đó, nên:

✔ Chụp ảnh toàn bộ hiện trạng

✔ Quay video vị trí bức tường

✔ Đánh dấu các mốc giới đang tồn tại

✔ Lưu giữ hình ảnh trước và sau khi xây dựng

✔ Không tự ý phá dỡ công trình

✔ Không đe dọa, xúc phạm hoặc xảy ra xô xát

Mục tiêu là giữ nguyên hiện trạng để có cơ sở xác minh và giải quyết tranh chấp.

4. Thu thập giấy tờ chứng minh đất thuộc về mình

Người dân nên chuẩn bị toàn bộ hồ sơ liên quan đến thửa đất.

Có thể bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng.
• Giấy tặng cho.
• Giấy tờ thừa kế.
• Hồ sơ cấp sổ đỏ.
• Bản vẽ hiện trạng.
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất.
• Bản đồ địa chính.
• Sổ mục kê.
• Giấy tờ nộp thuế đất.
• Biên bản xác định mốc giới.
• Giấy tờ mua bán đất cũ.
• Hình ảnh, video về ranh giới.
• Tài liệu thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất.
• Người làm chứng biết rõ nguồn gốc và ranh giới.

Đặc biệt quan trọng: Nếu tranh chấp phát sinh từ việc hàng rào hoặc tường được xây từ nhiều năm trước, cần tìm các tài liệu thể hiện vị trí ranh giới trước thời điểm tranh chấp.

5. Có nên thuê đơn vị đo đạc?

Có, nếu ranh giới thực tế không rõ ràng.

Đo đạc giúp xác định vị trí và diện tích thực tế của thửa đất, từ đó có cơ sở đối chiếu với giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính.

Nhưng cần lưu ý:

Kết quả đo đạc thực tế không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với việc xác định ngay ai có quyền sử dụng phần đất tranh chấp.

Ví dụ, việc đo đạc cho thấy hàng xóm đang sử dụng nhiều hơn diện tích ghi trên sổ đỏ. Vẫn phải xác định phần diện tích tăng thêm có phải do lấn chiếm hay do sai số, thay đổi mốc giới, biến động địa chính hoặc nguyên nhân khác.

Do đó, nên kết hợp:

ĐO ĐẠC + SỔ ĐỎ + HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH + NGUỒN GỐC ĐẤT + QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG.

6. Yêu cầu hàng xóm dừng xây dựng hoặc trả lại phần đất tranh chấp

Nếu hàng xóm đang xây tường và bạn có căn cứ cho rằng công trình nằm trên đất của mình, nên lập văn bản yêu cầu họ tạm dừng việc xây dựng và cùng xác định lại ranh giới.

Trong văn bản nên trình bày rõ:

• Thông tin thửa đất.
• Diện tích.
• Vị trí phần đất đang tranh chấp.
• Hiện trạng bức tường.
• Căn cứ cho rằng phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
• Yêu cầu giữ nguyên hiện trạng.
• Đề nghị hai bên phối hợp đo đạc, xác định ranh giới.
• Đề nghị hòa giải nếu không thống nhất.

Việc lập văn bản giúp tạo ra tài liệu chứng minh quá trình giải quyết tranh chấp thay vì chỉ tranh luận bằng lời nói.

7. Hòa giải tại UBND cấp xã

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, trước khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu; kết quả phải được lập thành biên bản.

Trong quá trình hòa giải, cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét:

• Nguồn gốc đất.
• Quá trình sử dụng.
• Hồ sơ địa chính.
• Hiện trạng ranh giới.
• Ý kiến của các bên.
• Người biết rõ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất.
• Các tài liệu, chứng cứ liên quan.

Hiện nay, trong mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, thẩm quyền và thủ tục đất đai đã được phân định lại. Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/7/2025 và đã được sửa đổi, bổ sung; vì vậy khi thực hiện thủ tục cần căn cứ quy định hiện hành và cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

8. Hòa giải không thành thì phải làm gì?

Nếu hòa giải không thành, hướng giải quyết tiếp theo phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của các bên.

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, nếu một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ thuộc Điều 137 thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo quy định, pháp luật có cơ chế để các bên lựa chọn phương thức giải quyết phù hợp theo quy định hiện hành.

Vì vậy, không nên tự ý nộp đơn theo một mẫu có sẵn mà chưa xác định đúng loại tranh chấp và cơ quan có thẩm quyền.

9. Có thể yêu cầu tháo dỡ bức tường không?

Nếu quá trình giải quyết xác định bức tường thực sự được xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người khác, người có quyền có thể yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, khôi phục lại tình trạng đất và giải quyết các quyền, lợi ích liên quan theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, việc tháo dỡ không nên do người dân tự thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế.

Nếu đã có bản án hoặc quyết định có hiệu lực mà bên phải thi hành không tự nguyện thực hiện, việc cưỡng chế phải được tiến hành bởi cơ quan có thẩm quyền theo trình tự thi hành án, không phải do cá nhân tự tổ chức.

10. Nếu hàng xóm đã xây nhà trên phần đất lấn chiếm?

Trường hợp này phức tạp hơn rất nhiều.

Không chỉ có vấn đề về ranh giới đất, mà còn có thể phát sinh tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất.

Lúc này cần xác định:

• Công trình được xây từ thời điểm nào?
• Ai là người xây dựng?
• Có giấy phép xây dựng hay không?
• Công trình nằm trên toàn bộ hay một phần diện tích tranh chấp?
• Người xây dựng có biết đất đang tranh chấp hay không?
• Phần đất có thuộc giấy chứng nhận của bên nào?
• Có thỏa thuận nào giữa hai bên trước đó không?

Đây là những vấn đề cần được đánh giá cụ thể trước khi đưa ra yêu cầu pháp lý.

ĐỪNG VỘI ĐẬP TƯỜNG – HÃY XÁC ĐỊNH RANH GIỚI TRƯỚC!

Khi hàng xóm lấn đất, xây tường trên phần đất mà mình cho rằng thuộc quyền sử dụng của mình, việc quan trọng nhất không phải là tranh cãi hay tự phá dỡ công trình.

Hãy thực hiện theo hướng:

1️⃣ Giữ nguyên hiện trạng

2️⃣ Thu thập sổ đỏ và giấy tờ đất

3️⃣ Kiểm tra hồ sơ địa chính

4️⃣ Đo đạc, xác định ranh giới

5️⃣ Gửi yêu cầu giải quyết, hòa giải

6️⃣ Nếu không thành, lựa chọn đúng cơ quan và thủ tục giải quyết

Một vụ tranh chấp chỉ vài chục centimet nhưng nếu xử lý sai ngay từ đầu có thể kéo dài nhiều năm.

Nếu bạn đang gặp tình trạng hàng xóm xây tường lấn đất, lấn ranh giới, chiếm lối đi, xây công trình trên đất của mình hoặc hai bên có sổ đỏ nhưng không thống nhất được mốc giới, nên rà soát hồ sơ trước khi đưa ra quyết định.

⚖️ CÔNG TY LUẬT DRAGON

LUÔN ĐỒNG HÀNH CÙNG QUÝ KHÁCH!

Trụ sở chính: Phòng 08 tầng 09 tòa nhà VINACONEX DIAMOND TOWER, số 459C Bạch Mai, phường Bạch Mai, thành phố Hà Nội.

Văn phòng tại Long Biên: Số 22 ngõ 29 Phố Trạm, phường Long Biên, thành phố Hà Nội.

Chi nhánh Hải Phòng: Phòng 5.5 Tòa nhà Khánh Hội, lô 2/3C đường Lê Hồng Phong, phường Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.

Tổng đài tư vấn: 1900.599.979
Hotline: 0983.019.109 – Luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc
Email: dragonlawfirm@gmail.com
Website: www.luatsubaochua.vn | www.congtyluatdragon.com

Lưu ý: Nội dung mang tính chất tham khảo và phổ biến pháp luật. Việc giải quyết một tranh chấp cụ thể cần căn cứ vào hồ sơ, nguồn gốc đất, giấy chứng nhận, hiện trạng và chứng cứ của từng vụ việc.