Sổ đỏ bị cấp sai diện tích: Có được cấp đổi không?

Sổ đỏ ghi 500m² nhưng đo đạc thực tế chỉ còn 450m². Hoặc thực tế đang sử dụng 600m² nhưng Sổ đỏ chỉ ghi 500m². Vậy có được cấp đổi Sổ đỏ để điều chỉnh lại diện tích hay không?

Đây là tình huống không hiếm gặp, đặc biệt đối với những thửa đất được cấp Giấy chứng nhận từ nhiều năm trước, hồ sơ địa chính cũ chưa chính xác hoặc quá trình đo đạc, lập bản đồ có sai số.

Điều quan trọng là không phải cứ diện tích trên Sổ đỏ khác với diện tích đo đạc thực tế thì đều được tự động tăng hoặc giảm diện tích. Cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xác định nguyên nhân của sự chênh lệch, ranh giới sử dụng đất, nguồn gốc đất và tình trạng tranh chấp.

Theo quy định hiện hành, Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024.

1. SỔ ĐỎ GHI SAI DIỆN TÍCH CÓ ĐƯỢC CẤP ĐỔI?

Có thể được cấp đổi hoặc được đính chính, tùy vào nguyên nhân dẫn đến sai lệch.

Trước hết cần phân biệt hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất: Sổ đỏ đã được cấp nhưng thông tin bị sai do lỗi trong quá trình cấp giấy, đo đạc, nhập dữ liệu hoặc thể hiện không chính xác.

Trường hợp thứ hai: Sổ đỏ được cấp đúng theo hồ sơ và căn cứ tại thời điểm cấp, nhưng sau đó diện tích thực tế có sự thay đổi hoặc người sử dụng đất đang sử dụng phần diện tích khác với giấy tờ.

Hai trường hợp này có cách xử lý pháp lý khác nhau.

Vì vậy, khi phát hiện diện tích trên Sổ đỏ không đúng với thực tế, không nên tự ý sửa chữa Sổ đỏ hoặc chỉ căn cứ vào kết quả đo bằng các thiết bị dân dụng để yêu cầu công nhận diện tích mới.

2. VÍ DỤ: SỔ ĐỎ GHI 500M² NHƯNG ĐO THỰC TẾ LÀ 550M²

Đây là trường hợp thường gây tranh chấp.

Người sử dụng đất có thể cho rằng:

“Tôi sử dụng ổn định toàn bộ 550m² từ trước đến nay, tại sao Sổ đỏ chỉ ghi 500m²?”

Nhưng việc có thêm 50m² không có nghĩa đương nhiên Nhà nước phải công nhận thêm 50m².

Cần xác định:

• Ranh giới thửa đất có thay đổi không?
• Phần đất tăng thêm nằm ở đâu?
• Có lấn sang đất của hộ liền kề không?
• Có tranh chấp không?
• Phần đất tăng thêm có nguồn gốc như thế nào?
• Hồ sơ địa chính trước đây ghi nhận ra sao?
• Việc cấp Sổ đỏ trước đây có sai sót hay không?
• Người sử dụng đất đã sử dụng phần diện tích tăng thêm ổn định từ thời điểm nào?

Nếu diện tích thực tế lớn hơn nhưng ranh giới sử dụng đất không thay đổi và có căn cứ xác định việc cấp giấy trước đây ghi thiếu diện tích, đây là vấn đề cần được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra để xác định hướng xử lý.

3. NGƯỢC LẠI, SỔ ĐỎ GHI 500M² NHƯNG THỰC TẾ CHỈ CÒN 450M² THÌ SAO?

Trường hợp này cũng cần xác định nguyên nhân.

Ví dụ, gia đình có Sổ đỏ 500m² nhưng sau nhiều năm đo đạc lại chỉ còn 450m².

Có thể xảy ra nhiều khả năng:

• Đo đạc trước đây chưa chính xác.
• Ranh giới sử dụng đất đã thay đổi.
• Một phần đất bị sạt lở.
• Đã chuyển nhượng một phần đất nhưng chưa cập nhật.
• Có biến động về thửa đất.
• Sai sót trong hồ sơ địa chính.
• Số liệu trên giấy và bản đồ địa chính không thống nhất.

Nếu diện tích thực tế giảm do sạt lở tự nhiên, pháp luật đất đai có cơ chế đăng ký biến động tương ứng với tình trạng thực tế; hồ sơ cần có tài liệu xác nhận theo quy định.

Do đó, cũng không nên mặc nhiên kết luận rằng Sổ đỏ “sai” chỉ vì kết quả đo hiện tại khác với diện tích ghi trên giấy.

4. SAI DIỆN TÍCH DO CƠ QUAN CẤP SỔ THÌ XỬ LÝ THẾ NÀO?

Nếu xác định Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì vấn đề có thể được xử lý theo cơ chế đính chính hoặc cấp đổi, tùy trường hợp cụ thể.

Đây là điểm rất quan trọng.

Người dân không nên tự sửa, tẩy xóa hoặc ghi thêm diện tích vào Sổ đỏ.

Sổ đỏ là giấy tờ pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Khi phát hiện sai sót, cần thực hiện thủ tục với cơ quan đăng ký đất đai theo quy định.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP hiện là một trong những văn bản pháp lý quan trọng điều chỉnh việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận.

5. SỔ ĐỎ GHI SAI DIỆN TÍCH CÓ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG?

Có thể ảnh hưởng rất lớn.

Ví dụ:

Sổ đỏ ghi: Diện tích: 300m²

Nhưng gia đình đang sử dụng thực tế: 350m².

Nếu không xác định rõ nguồn gốc 50m² chênh lệch, sau này khi:

• Chuyển nhượng;
• Tặng cho;
• Thừa kế;
• Thế chấp ngân hàng;
• Tách thửa;
• Xin cấp đổi Sổ đỏ;
• Giải quyết tranh chấp;

thì phần diện tích chênh lệch có thể trở thành vấn đề cần xử lý.

Đặc biệt, nếu phần diện tích tăng thêm nằm sát ranh giới với đất của hàng xóm, việc xác định mốc giới là vấn đề rất quan trọng.

6. CÓ PHẢI CỨ ĐO LẠI LÀ ĐƯỢC CẤP SỔ THEO DIỆN TÍCH MỚI?

Không.

Kết quả đo đạc thực tế là một căn cứ quan trọng nhưng không phải yếu tố duy nhất.

Cơ quan có thẩm quyền còn phải xem xét hồ sơ pháp lý và hiện trạng sử dụng đất.

Ví dụ, một hộ gia đình đang sử dụng 700m² nhưng Sổ đỏ chỉ ghi 500m².

Nếu 200m² tăng thêm thực chất là phần đất lấn sang đất công hoặc đất của hộ liền kề thì không thể chỉ dựa vào việc “đã sử dụng lâu năm” để mặc nhiên yêu cầu cấp Sổ đỏ cho toàn bộ.

Ngược lại, nếu có hồ sơ chứng minh diện tích thực tế thuộc quyền sử dụng hợp pháp nhưng trước đây cấp giấy bị thiếu diện tích do sai sót đo đạc hoặc lập hồ sơ, hướng xử lý có thể khác.

7. CẦN CHUẨN BỊ NHỮNG GIẤY TỜ GÌ?

Nếu phát hiện Sổ đỏ có sai diện tích, người sử dụng đất nên tập hợp:

1. Bản gốc Giấy chứng nhận.

2. Giấy tờ về nguồn gốc đất.

Ví dụ giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước đây.

3. Hồ sơ địa chính nếu có.

Bản đồ, trích lục bản đồ, hồ sơ kỹ thuật thửa đất hoặc tài liệu đo đạc liên quan có thể rất quan trọng.

4. Hồ sơ chuyển nhượng, tách thửa, hợp thửa trước đây.

Nếu thửa đất đã từng biến động thì phải kiểm tra lịch sử biến động.

5. Tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất.

Ví dụ hồ sơ thuế, giấy tờ kê khai đất đai, biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các tài liệu khác.

6. Tài liệu đo đạc hiện trạng.

Việc đo đạc nên được thực hiện theo đúng quy định chuyên môn, thay vì chỉ dùng số liệu đo thủ công để làm căn cứ duy nhất.

8. NẾU HÀNG XÓM KHÔNG ĐỒNG Ý VỚI DIỆN TÍCH ĐO LẠI THÌ SAO?

Đây là tình huống phức tạp hơn.

Ví dụ:

Sổ đỏ nhà A ghi 400m².

Sau khi đo lại, nhà A cho rằng diện tích thực tế là 450m².

Nhưng nhà B liền kề cho rằng 50m² đó thuộc đất của mình.

Lúc này vấn đề không còn đơn thuần là “cấp đổi Sổ đỏ”.

Nó có thể trở thành tranh chấp về ranh giới và quyền sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ phải xem xét hồ sơ, nguồn gốc đất, quá trình sử dụng và các tài liệu liên quan để giải quyết.

Nếu có tranh chấp, người dân cần đặc biệt thận trọng trước khi ký xác nhận ranh giới hoặc thực hiện các giao dịch đối với phần đất đang tranh chấp.

9. CÓ NÊN CẤP ĐỔI SỔ ĐỎ NGAY KHI PHÁT HIỆN SAI DIỆN TÍCH?

Không phải trường hợp nào cũng nên lập hồ sơ cấp đổi ngay.

Trước tiên cần xác định:

Sổ đỏ sai ở đâu?

Sai do cơ quan cấp giấy hay do biến động thực tế?

Diện tích thực tế tăng hay giảm?

Ranh giới có thay đổi không?

Có tranh chấp với hộ liền kề không?

Nguồn gốc phần diện tích chênh lệch là gì?

Sau khi làm rõ các vấn đề này mới xác định thủ tục phù hợp.

Đây là cách giúp tránh tình trạng nộp hồ sơ nhiều lần nhưng không giải quyết được nguyên nhân gốc của sai lệch.

10. KẾT LUẬN: SỔ ĐỎ SAI DIỆN TÍCH KHÔNG PHẢI LÀ “BÓ TAY”

Sổ đỏ bị cấp sai diện tích có thể được xem xét đính chính, cấp đổi hoặc xử lý theo thủ tục đăng ký biến động, tùy nguyên nhân và tình trạng pháp lý của thửa đất.

Điểm mấu chốt không phải đơn giản là:

“Đo thực tế được bao nhiêu thì cấp Sổ đỏ bấy nhiêu.”

Mà phải xác định nguồn gốc, ranh giới, quá trình sử dụng và căn cứ pháp lý của phần diện tích chênh lệch.

Đặc biệt, nếu diện tích trên Sổ đỏ lớn hơn hoặc nhỏ hơn thực tế một cách bất thường, hoặc có dấu hiệu sai từ quá trình đo đạc, lập hồ sơ, cấp giấy, người sử dụng đất nên kiểm tra hồ sơ địa chính trước khi thực hiện mua bán, thế chấp, tặng cho hoặc chia thừa kế.

CÔNG TY LUẬT DRAGON có thể hỗ trợ khách hàng rà soát hồ sơ, đánh giá căn cứ pháp lý và tư vấn phương án xử lý đối với trường hợp Sổ đỏ sai diện tích, sai ranh giới hoặc có tranh chấp về diện tích đất.

www.luatdragon.vn

Tổng đài tư vấn: 1900.599.979
☎️ Hotline Luật sư Nguyễn Minh Long: 0983.019.109

CÔNG TY LUẬT DRAGON – LUÔN ĐỒNG HÀNH CÙNG QUÝ KHÁCH.

Lưu ý: Nội dung mang tính chất thông tin pháp luật. Việc xác định có được cấp đổi, đính chính hoặc công nhận phần diện tích chênh lệch hay không phải căn cứ vào hồ sơ và hiện trạng cụ thể của từng thửa đất.