Sổ đỏ đứng tên một người nhưng đất thực tế là tài sản chung của vợ chồng, của nhiều thành viên trong gia đình hoặc tài sản được thừa kế chung. Một người tự ý ký hợp đồng bán toàn bộ thửa đất mà không hỏi ý kiến những người còn lại thì giao dịch có được công nhận hay không?

Đây là vấn đề thường phát sinh trong các vụ tranh chấp đất đai, đặc biệt khi Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người nhưng quyền sử dụng đất thực tế thuộc nhiều người.

Câu trả lời không chỉ phụ thuộc vào việc “ai đứng tên Sổ đỏ”, mà phải xác định chính xác ai là người có quyền đối với thửa đất và loại sở hữu chung là gì.

Theo Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

1. SỔ ĐỎ ĐỨNG TÊN MỘT NGƯỜI CÓ ĐƯỢC TỰ Ý BÁN ĐẤT KHÔNG?

Không phải cứ đứng tên Sổ đỏ là đương nhiên có quyền tự mình bán toàn bộ nhà đất.

Trước tiên phải xác định thửa đất có thực sự là tài sản riêng của người đứng tên hay là tài sản chung.

Ví dụ:

Ông A đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một mảnh đất 500m².

Tuy nhiên, mảnh đất này được mua trong thời kỳ hôn nhân bằng tiền tiết kiệm của cả hai vợ chồng.

Nếu có căn cứ xác định đây là tài sản chung của vợ chồng thì việc chỉ có tên ông A trên Giấy chứng nhận không đương nhiên biến toàn bộ thửa đất thành tài sản riêng của ông A.

Đối với tài sản chung của vợ chồng, việc định đoạt bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng theo Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình.

2. ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG VỢ CHỒNG THÌ MỘT NGƯỜI CÓ ĐƯỢC BÁN?

Nếu xác định nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, nguyên tắc là việc định đoạt phải có sự thỏa thuận của cả hai.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với các giao dịch:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Bán nhà;
• Tặng cho nhà đất;
• Thế chấp quyền sử dụng đất;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• Các giao dịch khác làm thay đổi quyền đối với bất động sản.

Luật Hôn nhân và gia đình quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận; riêng đối với bất động sản, sự thỏa thuận phải được thể hiện bằng văn bản.

Vì vậy, nếu người chồng tự ý ký bán toàn bộ nhà đất là tài sản chung mà không có sự đồng ý hợp pháp của người vợ, thì cần xem xét tính hiệu lực của giao dịch và quyền lợi của người vợ.

3. NẾU SỔ ĐỎ CHỈ ĐỨNG TÊN CHỒNG THÌ NGƯỜI MUA CÓ ĐƯỢC AN TOÀN?

Đây là vấn đề cần xem xét rất kỹ.

Người mua không nên chỉ nhìn vào Sổ đỏ rồi kết luận:

“Sổ đỏ đứng tên một người thì chỉ cần người đó ký là mua được.”

Trong thực tế, có thể tồn tại quyền của người khác đối với tài sản dù Giấy chứng nhận chỉ thể hiện tên một người.

Luật Hôn nhân và gia đình quy định trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một bên thì khi có tranh chấp, quyền đối với tài sản vẫn được giải quyết theo quy định pháp luật về tài sản chung.

Do đó, khi mua bất động sản đang đứng tên một người nhưng có dấu hiệu là tài sản chung, bên mua nên kiểm tra tình trạng hôn nhân, nguồn gốc tài sản và các giấy tờ liên quan trước khi ký kết.

4. ĐẤT LÀ TÀI SẢN CHUNG CỦA NHIỀU THÀNH VIÊN GIA ĐÌNH THÌ SAO?

Khái niệm “tài sản chung của gia đình” cần được hiểu chính xác.

Không phải cứ nhiều người cùng sống trong một gia đình thì mọi tài sản đều mặc nhiên là tài sản chung của tất cả thành viên.

Ví dụ:

Cha mẹ có một thửa đất được cấp cho hộ gia đình hoặc quyền sử dụng đất hình thành từ quyền của nhiều thành viên.

Trong trường hợp này cần xác định những ai thực sự có quyền đối với thửa đất tại thời điểm xác lập quyền.

Bộ luật Dân sự quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận; đối với việc định đoạt bất động sản, pháp luật có quy định riêng về sự tham gia của các thành viên có quyền.

Vì vậy, không nên chỉ căn cứ vào việc một người là “chủ hộ” hoặc người đại diện trong gia đình để mặc nhiên cho rằng người đó có toàn quyền bán đất.

5. CHA MẸ ĐỨNG TÊN SỔ ĐỎ, CON CÓ QUYỀN NGĂN VIỆC BÁN ĐẤT KHÔNG?

Câu trả lời phụ thuộc vào nguồn gốc và quyền pháp lý của người con đối với thửa đất.

Nếu đất thực sự là tài sản riêng của cha hoặc mẹ thì việc người con không đồng ý chưa chắc làm mất quyền định đoạt của chủ sở hữu.

Nhưng nếu người con cũng là người có quyền đối với tài sản, chẳng hạn quyền sử dụng đất được xác lập chung hoặc được thừa kế chung, thì việc một người tự ý bán toàn bộ tài sản có thể xâm phạm quyền của những người còn lại.

Đặc biệt, trường hợp đất có nguồn gốc từ di sản thừa kế của ông bà, cha mẹ thì cần xác định đầy đủ những người thừa kế và phần quyền của từng người trước khi thực hiện giao dịch.

6. ĐẤT THỪA KẾ CHUNG MÀ MỘT NGƯỜI TỰ Ý BÁN THÌ SAO?

Ví dụ:

Cha mẹ mất để lại một mảnh đất cho ba người con.

Ba người chưa thực hiện thủ tục phân chia di sản nhưng một người tự ý ký hợp đồng bán toàn bộ thửa đất cho người khác.

Trong tình huống này, cần xác định quyền của từng người thừa kế và tình trạng pháp lý của thửa đất.

Về nguyên tắc, một người không thể lấy phần quyền của những người khác để tự mình định đoạt toàn bộ tài sản chung.

Bộ luật Dân sự quy định đối với sở hữu chung, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định pháp luật.

Nếu một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền của mình thì những chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua trong điều kiện luật định.

7. MỘT NGƯỜI ĐÃ KÝ HỢP ĐỒNG BÁN, NGƯỜI KHÁC CÓ THỂ YÊU CẦU HỦY GIAO DỊCH KHÔNG?

Có thể phát sinh yêu cầu Tòa án giải quyết, nhưng không nên hiểu rằng mọi trường hợp một người ký bán tài sản chung đều đương nhiên dẫn đến việc hợp đồng bị hủy.

Tòa án sẽ phải xem xét nhiều yếu tố, chẳng hạn:

• Tài sản có thực sự là tài sản chung hay không?
• Ai là người có quyền đối với đất?
• Người ký hợp đồng có quyền định đoạt đến đâu?
• Những người đồng quyền có đồng ý hay ủy quyền hay không?
• Hợp đồng đã được công chứng, chứng thực chưa?
• Người mua có biết về quyền của người khác đối với tài sản không?
• Người mua có thiện chí hay không?
• Đã đăng ký sang tên hay chưa?
• Tài sản đã được giao cho bên mua chưa?
• Có hành vi gian dối hoặc che giấu thông tin hay không?

Vì vậy, nếu phát hiện người khác tự ý bán đất thuộc quyền của mình, cần kiểm tra hồ sơ giao dịch càng sớm càng tốt thay vì chỉ tranh luận bằng lời nói.

8. NGƯỜI KHÔNG ĐỒNG Ý BÁN ĐẤT CẦN LÀM GÌ?

Nếu phát hiện nhà đất là tài sản chung nhưng một người đang tìm cách bán hoặc đã ký hợp đồng bán, người có quyền liên quan nên:

Bước 1: Kiểm tra Sổ đỏ

Xác định người đứng tên, loại giấy chứng nhận, thông tin thửa đất và tài sản gắn liền với đất.

Bước 2: Xác định nguồn gốc tài sản

Đất do mua bán, cha mẹ tặng cho, thừa kế, được Nhà nước giao đất hay hình thành trong thời kỳ hôn nhân?

Bước 3: Thu thập chứng cứ

Có thể bao gồm:

• Hợp đồng mua bán;
• Giấy tờ thừa kế;
• Chứng từ chuyển tiền;
• Giấy tờ chứng minh đóng góp;
• Hồ sơ đăng ký đất đai;
• Giấy tờ hôn nhân;
• Văn bản thỏa thuận tài sản;
• Các giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất.

Bước 4: Kiểm tra tình trạng giao dịch

Cần xác định người kia mới chỉ thỏa thuận, đã ký hợp đồng công chứng hay đã hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên.

Bước 5: Tư vấn và lựa chọn phương án pháp lý

Tùy từng trường hợp có thể phát sinh yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp tài sản chung hoặc tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng.

9. NGƯỜI MUA ĐẤT CẦN LƯU Ý GÌ?

Không chỉ người có quyền đối với đất mà người mua cũng cần đặc biệt cẩn trọng.

Trước khi mua một thửa đất đứng tên một người, nên kiểm tra:

Một là: Người đứng tên Sổ đỏ có đang kết hôn hay không?

Hai là: Đất được mua trước hay trong thời kỳ hôn nhân?

Ba là: Đất có nguồn gốc từ cha mẹ, ông bà hay thừa kế không?

Bốn là: Có người đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế nào khác không?

Năm là: Có tranh chấp hoặc khiếu nại liên quan đến thửa đất không?

Sáu là: Người ký hợp đồng có thực sự có quyền định đoạt hay được ủy quyền hợp pháp hay không?

Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó về nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận và đáp ứng các điều kiện liên quan đến tranh chấp, kê biên, thời hạn sử dụng đất và các điều kiện khác.

10. CÓ THỂ NGĂN VIỆC SANG TÊN KHI ĐẤT ĐANG TRANH CHẤP KHÔNG?

Nếu quyền đối với thửa đất đang có tranh chấp hoặc có giao dịch có dấu hiệu xâm phạm quyền của người đồng sở hữu, việc xử lý phải dựa trên tình trạng hồ sơ thực tế.

Trong một số trường hợp, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết tranh chấp và xem xét các biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của mình.

Điểm quan trọng là phải hành động sớm và có tài liệu chứng minh quyền của mình.

Đặc biệt, nếu biết thông tin đất đang chuẩn bị được chuyển nhượng, thế chấp hoặc sang tên cho người khác, không nên chờ đến khi giao dịch hoàn tất mới bắt đầu kiểm tra hồ sơ.

KẾT LUẬN

Một người không phải lúc nào cũng được tự ý bán toàn bộ đất nếu thửa đất là tài sản chung của nhiều người.

Nếu là tài sản chung của vợ chồng, việc định đoạt bất động sản phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình.

Nếu là tài sản thuộc sở hữu chung của nhiều người, việc định đoạt phải tuân theo quy định về sở hữu chung và quyền của từng đồng chủ sở hữu.

Tuy nhiên, Sổ đỏ đứng tên một người không đồng nghĩa mọi trường hợp người đó đều không được bán. Muốn đánh giá giao dịch có hợp pháp hay không phải xác định nguồn gốc tài sản, quyền của các bên và tình trạng giao dịch cụ thể.

Nếu bạn phát hiện chồng/vợ, cha mẹ, anh chị em hoặc một thành viên trong gia đình tự ý bán nhà đất mà bạn cho rằng mình cũng có quyền, hãy nhanh chóng kiểm tra Sổ đỏ, hồ sơ nguồn gốc đất, giấy tờ thừa kế hoặc giấy tờ chứng minh tài sản chung trước khi đưa ra phương án xử lý.

CÔNG TY LUẬT DRAGON

LUÔN ĐỒNG HÀNH CÙNG QUÝ KHÁCH

www.luatdragon.vn

☎️ Tổng đài tư vấn: 1900.599.979
Hotline Luật sư Nguyễn Minh Long: 0983.019.109

CÔNG TY LUẬT DRAGON – TƯ VẤN, BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP CỦA KHÁCH HÀNG.

Lưu ý: Bài viết mang tính chất thông tin pháp luật. Việc một giao dịch chuyển nhượng có hiệu lực hay có bị vô hiệu, hủy bỏ hoặc phải giải quyết theo hướng khác hay không phụ thuộc vào hồ sơ, nguồn gốc tài sản, quyền của từng người và tình tiết cụ thể của vụ việc.