Đơn giá bồi thường nhà và công trình xây dựng trên đất tại thành phố Hà Nội năm 2026: Những điểm người dân cần biết

Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, một trong những vấn đề được người dân quan tâm nhất là đơn giá bồi thường đối với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất. Năm 2026, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều quy định mới nhằm thống nhất căn cứ xác định giá trị bồi thường, góp phần bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi và tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các cơ quan thực hiện công tác giải phóng mặt bằng.

Cơ sở pháp lý

Việc xác định đơn giá bồi thường nhà, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất trên địa bàn Hà Nội năm 2026 được thực hiện chủ yếu theo:

• Quyết định số 18/2026/QĐ-UBND ngày 27/01/2026 của UBND thành phố Hà Nội, ban hành đơn giá xây dựng mới về nhà, nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất để làm căn cứ tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
• Quyết định số 40/2026/QĐ-UBND, quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Đây là hai văn bản quan trọng thay thế hoặc cập nhật nhiều quy định trước đây nhằm phù hợp với Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Đơn giá bồi thường được xác định như thế nào?

Khác với suy nghĩ của nhiều người, Nhà nước không áp dụng một mức giá cố định cho tất cả các loại nhà ở.

Giá trị bồi thường được xác định trên cơ sở nhiều yếu tố như:

• Loại nhà (cấp IV, cấp III, cấp II, biệt thự, nhà khung bê tông cốt thép…);
• Kết cấu chịu lực;
• Vật liệu xây dựng;
• Số tầng;
• Diện tích sàn xây dựng;
• Hiện trạng chất lượng công trình;
• Thời gian sử dụng và mức độ hao mòn.

Đơn giá xây dựng mới do UBND thành phố ban hành là cơ sở để tính toán giá trị còn lại của công trình tại thời điểm thu hồi đất.

Ban hành bộ đơn giá xây dựng mới

Theo Quyết định số 18/2026/QĐ-UBND, Hà Nội ban hành 03 phụ lục quy định chi tiết đơn giá xây dựng mới đối với:

• Nhà ở các loại.
• Công trình xây dựng.
• Công trình phụ trợ và hạng mục khác.

Các mức giá này được sử dụng làm căn cứ để cơ quan bồi thường xác định giá trị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, thay vì sử dụng đơn giá cũ đã không còn phù hợp với mặt bằng chi phí xây dựng hiện nay.

Giá bồi thường không chỉ phụ thuộc vào diện tích

Nhiều người cho rằng chỉ cần lấy diện tích nhân với đơn giá là xác định được số tiền bồi thường. Trên thực tế, việc tính toán phức tạp hơn rất nhiều.

Cơ quan chuyên môn sẽ xem xét:

• diện tích xây dựng thực tế;
• kết cấu công trình;
• tuổi thọ công trình;
• tỷ lệ chất lượng còn lại;
• hiện trạng sử dụng;
• hồ sơ pháp lý về xây dựng.

Sau đó mới áp dụng đơn giá tương ứng để xác định giá trị bồi thường.

Công trình bị cắt xén vẫn được bồi thường bổ sung

Một điểm đáng chú ý của quy định năm 2026 là trường hợp nhà ở hoặc công trình chỉ bị phá dỡ một phần.

Nếu phần còn lại vẫn đủ điều kiện sử dụng thì ngoài phần diện tích bị thu hồi, người dân còn được xem xét bồi thường bổ sung đối với phần công trình bị ảnh hưởng.

Ví dụ:

• Nhà khung bê tông cốt thép được bồi thường đến khung chịu lực gần nhất.
• Nhà xây gạch chịu lực được tính bổ sung theo chiều rộng mặt tiền và chiều sâu quy định.
• Ngoài ra còn được tính chi phí hoàn trả mặt tiền công trình theo công thức do UBND thành phố quy định.

Quy định này giúp hạn chế thiệt hại đối với những trường hợp nhà bị “xén” một phần nhưng phải sửa chữa lại toàn bộ mặt tiền.

Khoản hỗ trợ bằng 60% giá trị hiện có

Theo Quyết định số 40/2026/QĐ-UBND, khoản tiền quy định tại điểm b khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai được xác định bằng 60% giá trị hiện có của nhà ở hoặc công trình xây dựng trong các trường hợp pháp luật quy định. Đây là cơ chế hỗ trợ nhằm bảo đảm quyền lợi cho người có tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi.

Những dự án nào áp dụng đơn giá mới?

Không phải tất cả các dự án đều áp dụng Quyết định 18/2026/QĐ-UBND.

Theo quy định:

• Các dự án đã hoàn thành chi trả bồi thường trước ngày quyết định có hiệu lực sẽ không điều chỉnh lại đơn giá.
• Những phương án đã được phê duyệt trước thời điểm quyết định có hiệu lực cũng tiếp tục thực hiện theo đơn giá cũ.
• Chỉ các dự án chưa phê duyệt phương án bồi thường tại thời điểm quyết định có hiệu lực mới áp dụng đơn giá xây dựng mới.

Quy định này nhằm bảo đảm tính ổn định, tránh phát sinh khiếu kiện do thay đổi đơn giá giữa chừng.

Người dân cần chuẩn bị gì?

Để bảo đảm quyền lợi khi Nhà nước thu hồi đất, người dân nên:

• Lưu giữ đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và công trình.
• Chuẩn bị hồ sơ hoàn công, giấy phép xây dựng (nếu có).
• Phối hợp với cơ quan kiểm đếm để xác định đúng hiện trạng tài sản.
• Đối chiếu đơn giá áp dụng theo đúng loại nhà và kết cấu công trình.
• Trường hợp chưa đồng ý với phương án bồi thường có thể yêu cầu giải thích hoặc thực hiện quyền khiếu nại theo quy định.

Kết luận

Việc Hà Nội ban hành Quyết định số 18/2026/QĐ-UBND về đơn giá xây dựng mới và Quyết định số 40/2026/QĐ-UBND về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã tạo cơ sở pháp lý thống nhất trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố. Các quy định mới không chỉ cập nhật đơn giá sát với thực tế xây dựng mà còn bổ sung nhiều cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người dân, đặc biệt đối với trường hợp nhà, công trình bị phá dỡ một phần hoặc bị ảnh hưởng do thu hồi đất.

Người dân có đất bị thu hồi nên chủ động tìm hiểu các quy định hiện hành, kiểm tra kỹ phương án bồi thường và đối chiếu với đơn giá do UBND thành phố ban hành để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Việc nắm rõ quy định sẽ giúp quá trình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư diễn ra minh bạch, đúng pháp luật và hạn chế phát sinh tranh chấp.