Hướng dẫn quy định pháp luật về xác định tiền thuê đất và khoản tiền phải nộp bổ sung theo Công văn 2921?

Quy định pháp luật về xác định tiền thuê đất và khoản tiền phải nộp bổ sung được quy định hướng dẫn tại Mục 1 Công văn 2921/CT-CS năm 2026 của Cục thuế như sau:

– Tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/08/2024) quy định tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.

– Tại khoản 7 Điều 18 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014) quy định trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật nhưng không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất có nguyên nhân từ phía người sử dụng đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền thuê đất đã được miễn, giảm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

– Tại khoản 6 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2018) quy định trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật nhưng không đáp ứng các điều kiện để được miễn, giảm tiền thuê đất có nguyên nhân từ phía người sử dụng đất hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được ghi tại quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng không thuộc trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc bị thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì phải thực hiện hoàn trả ngân sách nhà nước số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và tiền chậm nộp tính trên số tiền phải thu hồi theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.

– Tại khoản 7 Điều 38 Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ (áp dụng từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 31/01/2026) quy định trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà thực hiện chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp thì phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với số tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 và khoản tiền bổ sung đối với thời gian kể từ ngày được miễn, giảm tiền thuê đất đến ngày chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo mức tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất theo pháp luật về quản lý thuế từng thời kỳ.

– Tại điểm b khoản 18 Điều 13 Nghị định 50/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ (áp dụng từ ngày 31/01/2026) quy định trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà thực hiện chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp thì phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với số tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 và khoản tiền bổ sung đối với thời gian kể từ ngày được miễn, giảm tiền thuê đất đến ngày chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo mức quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại điểm b khoản 18, điểm đ khoản 19 Điều 1 Nghị định 291/2025/NĐ-CP).

Đề nghị Thuế tỉnh Gia Lai căn cứ quy định của pháp luật đất đai từng thời kỳ và hồ sơ cụ thể về giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất để thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất và khoản tiền nộp bổ sung theo đúng quy định của pháp luật.

Hướng dẫn xác định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở ra sao?

Theo Điều 5 Nghị định 147/2026/NĐ-CP hướng dẫn xác định giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết 29/2026/QH16 như sau:

(1) Thời điểm xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 là thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất trong giấy chứng nhận không đúng quy định.

(2) Số tiền cần phải thu từ phần chênh lệch tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 được xác định như sau:

TBS = T₁ – T₂

Trong đó:

TBS là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp bổ sung.

T₁ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp.

T₂ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo mục đích sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước điều chỉnh giấy chứng nhận được cấp. Trong đó:

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được xác định theo quy định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất;

Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không đúng được xác định căn cứ vào tỷ lệ so với đất ở thì nay cho áp dụng tỷ lệ đó để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(3) Trường hợp số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp lớn hơn số tiền tính theo giá đất ở tại thời điểm trước đây đã cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì Nhà nước không hoàn trả số tiền chênh lệch.

(4) Đối với phần diện tích của dự án không phải diện tích đất được điều chỉnh sang đất ở theo quy định tại Điều 11 Nghị quyết số 29/2026/QH16 mà thực hiện điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thực hiện theo pháp luật về đất đai, pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và pháp luật khác có liên quan.

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc nào theo Nghị quyết 254?

Căn cứ khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15, quy định về nguyên tắc định giá đất như sau:

– Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

– Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

– Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

– Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

– Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.